在不动产登记档案查询服务中，离婚析产、遗产继承、经济纠纷、不动产冻结等均涉及不动产登记档案的查询利用，而案件当事人通常是委托律师前来查阅不动产登记资料或查询涉案相对方名下所有的不动产登记信息。因此，在不动产档案查询服务过程中，如何既保护不动产权利人的合法隐私不受侵害，又为案件办理提供相关的登记信息，已经成为摆在不动产登记档案管理人员面前的一个严峻挑战。
几种情形
民事纠纷或经济纠纷的一方通常委托律师代为起诉，而律师为了维护委托人的利益，通常在向法院起诉前，先到不动产登记机构代表委托方查询相对方的财产情况，以便在向法院起诉时申请财产保全。律师代表委托方查询不动产登记档案通常分以下几种情形。
尚未立案。此种情形下，有要求以姓名、证件号码作为条件查询相对方名下所有不动产登记信息的，俗称“以人查房”；也有已知相对方名下不动产登记相关情况不动产单元号怎么查询，委托律师到登记机构核实该房屋的最新状态，此种类型律师通常以提供具体的房屋坐落、产权证号或不动产单元号进行查询，即“以房查房”。
已经立案。律师作为代理人，在接到法院的案件受理通知书后，为防止涉案相对方恶意转移财产，通常到登记机构要求查询相对方的不动产登记信息，以便向法院提供财产线索申请财产保全。此种情形下，律师查档也存在两种情况，即“以人查房”和“以房查房”。
进入执行阶段。律师作为代理人，为使案件顺利执行，在拿到法院的强制执行受理通知书后，通常到登记机构要求查询相对方名下的不动产登记信息，即“以人查房”，以便提供给法院申请强制执行。
查询档案原始资料。实践中，基层档案查询窗口经常遇到律师以利害关系人代理人的身份，要求查询相对方某一不动产登记档案内的原始资料。
存在的问题
对律师查询信息权限范围的意见不统一。目前，登记机构在律师申请查询不动产登记信息的权限认定上主要存在两种不同意见：一种意见认为，律师有律师事务所出具的介绍信、执业资格证、法院的案件受理通知书不动产单元号怎么查询，相当于国家公检法等强制机关办理案件，相关职能部门应该予以配合，可以申请查询相关方名下不动产登记信息，与一般利害关系人申请查询不动产登记信息的权限应区别对待；另一种意见则认为，律师只是案件的代理人，其申请查询不动产档案与司法机关查询利用档案不同，律师所代表的仅仅是案件当事人的权利主张，只能按利害关系人的查档权限进行查询。
正是如此，有些律师代理相类似的案件在一些地方可以申请查询，而在另一些地方又不可以查询，从而引起律师对不动产查档工作的不满，有时甚至出现投诉工作人员的情况。
对律师申请信息的检索条件存在不同的意见。律师申请查询不动产登记信息通常有 “以人查房”和“以房查房”两种检索查询方式，目前各地登记机构对检索条件也存在两种不同的意见：一种认为，只要确定律师是否有权限查询即可，使用什么关键词作为检索条件无关紧要，有权查询的都可以申请查询；另一种则认为，不仅要确定律师是否有权限查询，而且还要确定律师能以哪些关键词作为检索条件进行查询。
对律师申请查询原始资料存在不同的认识。律师代理案件，有时需要查询相对方名下某一不动产登记档案的原始资料，而各地登记机构对于不动产登记资料与登记原始资料又有两种不同的认识：一种认为，按照《物权法》第18条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供，所以律师可以查询不动产登记原始资料；另一种则认为，按照《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》）第2条规定，不动产登记资料包括不动产登记结果和不动产登记原始资料，因此律师作为利害关系人的代理人只能查询不动产登记结果，不能查询原始资料。
对策及建议
加大对不动产登记信息查询相关法律法规的解读。目前，各级不动产登记机构办理档案查询依据的法律法规主要有《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《办法》等，其中对不动产档案查询作具体规定的是《办法》。因此，各级不动产登记机构应加大相关法律法规的培训和解读力度，使不动产档案查询工作人员能严格按照相关规定提供查询服务。
核查重点判断委托方是否有权限查询。律师作为案件的代理人，其申请查询不动产档案应视同为委托方查询，所以不动产登记机构核查的重点应是判断委托方是否有权限查询。建议从以下几方面考虑：一是根据《办法》第19条规定，若案件尚未立案的，律师可以查询有利害关系的不动产登记结果；若已经立案的，律师须提供案件受理通知书或仲裁受理通知书，才能查询有利害关系的不动产登记结果。二是根据《办法》第24条规定，无论案件是否立案，律师以利害关系人的身份查询不动产登记信息的，都不能“以人查房”，只能“以房查房”。三是根据《办法》第2条规定，律师只能查询不动产登记结果，不能查询档案的原始资料。
建议法院自行查档或委托律师查档。根据《民事诉讼法》第 64 条“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”的规定，法院可以派法官到不动产登记机构自行查询与案件相关的不动产登记信息。在实际操作过程中，法院也可以出具具有法律权限的协助调查令，在上面清楚记载授权的律师、律师事务所以及授予律师调取的证据名称、内容、范围、调查时限等，律师可以凭上述资料到登记机构查询相关的不动产登记资料。律师持法院的协助调查令到不动产登记机构查档可视为司法机关查档。
通过数据共享实现司法部门线上自助查档。通过数据共享，司法部门在办理案件过程中可以直接获得不动产登记信息，不再需要诉讼相关方提供。通过数据共享，满足了司法部门因案件需要对不动产登记信息查询的需求，也可以有效避免律师以案件需要为理由，擅自扩大对涉案相关方不动产登记信息查询的权限。
作者单位：广西壮族自治区南宁市不动产登记中心
《中国不动产》2019年第11期
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